logo
innerbanner

כתובת אימייל:
אתר:
קישור:
תגובה:

צור קשר 077-5025068

מאמרים

חשיבות הליווי המשפטי בפרויקט תמ"א 38

 

יזם מציע לשפץ את הבניין שלכם במסגרת תמ"א 38? אתם יכולים לצאת מכך מרווחים, אך תמהרו לחתום על עסקה עם יזם ללא לליווי משפטי מעורך דין. מה זה בעצם תמ"א 38 ומדוע הייצוג המשפטי חשוב?


תמ"א 38- מהות התכנית

הרעיון המקורי של תמ"א 38 הוא חיזוק מבנים קיימים כך שיעמדו בסטנדרטים החדשים שנקבעו לעמידות נגד רעידות אדמה. חיזוק המבנה כך שיהיה עמיד ברעידות אדמה היא מטרה חשובה בפני עצמה, שיכולה להציל חיי אדם. עם זאת, כפי שהחוק נוסח במקור, התוכנית לא הצליחה להיות מספיק אטרקטיבית לבעלי הבתים או ליזמים, ובפועל רק מעט פרויקטים שופצו. עם השנים, המדינה הבינה שעל מנת לעודד יזמים ובעלי בתים "להרים את הכפפה" ולהיכנס לפרויקט שהוא מורכב וכרוך בעלויות רבות, יש צורך לשנות את התקנות כך שהן יעניקו תמריצים שונים. תמ"א 38 עברה מספר עדכונים במשך השנים- התיקון השני והמשמעותי ביותר מרחיב את התכנית גם עבור מבנים בהם יש צורך להרוס כליל את הבניין ולבנות בניין חדש בהתאם לסטנדרטים נגד רעידות אדמה. הבניין החדש יהיה לא רק עמיד יותר לרעידות אדמה, אלא גם בעל שיפורים שונים כגון מעלית ומחסן ובנוסף יינתנו היתרי בנייה המאפשרים לכל בעל דירה להוסיף מרפסת וחדר נוסף (ממ"ד). פרויקט מסוג זה  מצריך מהדיירים להתפנות מהבניין לתקופה מסוימת, ולכן זכה לכינוי "פינוי בינוי במסגרת תמ"א 38”. התיקון השלישי לחוק מרחיב את היתרי הבנייה עוד יותר, והוא מאפשר ליזם לבנות 2.5 קומות נוספות בבניין שנבנה או משופץ במסגרת תמ"א 38. המשמעות היא שהיזם יכול להרוויח יותר מהפרויקט, היות והוא זוכה לדירות חדשות אותן הוא יכול למכור. עם העלייה במחירי הדירות בשנים האחרונות, לא מפתיע שיזמים מגלים עניין בפרויקטים מסוג זה, בעיקר כאשר המבנה נמצא באזור בו מחירי הקרקע והדירות גבוהים. עדיין נשאלת השאלה מה יעלה בגורלם של מבנים ישנים הנמצאים בפריפריה (ואינם אטרקטיביים עבור היזמים) במידה ותתרחש רעידת אדמה.


מדוע חשוב לקבל ליווי משפטי?

אם אתם בעלי דירה בבניין העומד בדרישות של תמ"א 38 ויזם מביע עניין בנכס שלכם, כדאי שיהיה לכם ליווי וייצוג משפטי, ע"י עורך דין המתמחה בתחום המקרקעין. לכאורה, ליזם ולבעלי הדירות יש אינטרס משותף שהפרויקט יצליח. בפועל, יכולים להיווצר ניגודי אינטרסים: לבעלי הדירות יש אינטרס לקבל בניין יותר עמיד ומשופר עם דירות יותר מרווחות, ואילו הקבלן מעוניין להגיע למקסימום רווחים במינימום הוצאות (למשל באמצעות חסכון בחומרים בהם משתמש בבנייה). סביר להניח שהיזם יציע לכם לחסוך בעלויות הכרוכות במימון עורך דין ולהסתפק בשירותים של העורך דין מטעמו. אך שימו לב- עורך דין שמקבל משכורת מהקבלן ידאג לאינטרסים של הקבלן ולא לאינטרסים שלכם.

הנה כמה מהדברים אליהם כדאי לתת את הדעת לפני שמחליטים לחתום על הסכם עם יזם:

  • האם היזם מתחייב לסטנדרטים מסוימים בבניה וכיצד מוודאים שהוא באמת יעמוד בהם בפועל

  • מה קורה במידה וישנה חריגה מלוחות הזמנים שהובטחו לכם

  • מה קורה במידה של פשיטת רגל של הקבלן (אלו ערבויות אתם מקבלים מהקבלן או היזם)

  • מה קורה במידה ויש ליקויים מסוימים בתכנון או בביצוע הפרויקט

עורך דין שמתמצא בתחום יכול לעזור לכם בכתיבת הסכם אשר ידאג לאינטרסים שלכם ויבטיח שתפיקו את המרב מהנכס שלכם. לפני שאתם חותמים על הסכם עם יזם וודאו שקראתם והבנתם את "האותיות הקטנות".



 

חזרה